Güvenilir Emlakçı Nasıl Seçilir? Ömer Faruk Ordulu 5 Dakikalık Belge Kontrolünü Anlattı

İSTANBUL – Türkiye'de emlak aracılığı, 5 Haziran 2018'de Resmî Gazete'de yayımlanan Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik ile belgeye bağlandı. Aradan geçen sekiz yıla rağmen pek çok alıcı ve kiracı, karşısındaki kişinin yetkili olup olmadığını sormadan kapora veriyor.

2007'den bu yana Taksim–Beyoğlu bölgesinde çalışan gayrimenkul danışmanı Ömer Faruk Ordulu, sorunun bilgi eksikliğinden kaynaklandığını söylüyor: "İnsanlar emlakçıya belge sormayı ayıp sayıyor. Oysa yetki belgesi numarası sorulunca rahatsız olan danışman, en baştan elenmesi gereken danışmandır."

Bir emlakçıda hangi belgeler kontrol edilmeli?

Ordulu'ya göre güvenilir bir emlakçının dört kaydı resmî sistemlerden doğrulanabiliyor. Ordulu, yöntemi kendi kayıtları üzerinden gösteriyor:

"Yetki belgesi numaram 3403629-008, MYK belgem Seviye 5. Bu numaraları müşterime ilk görüşmede kendim veriyorum. Herkes bu sistemlerden birkaç dakikada kontrol edebilir," diyor Ordulu.

Emlakçının yetki belgesi adım adım nasıl sorgulanır?

TTBS'de işletmeyi arayın. ttbs.gtb.gov.tr adresindeki belge sorgulama ekranına işletme adını ya da belge numarasını girin. Unvan, belgenin geçerliliği ve ofis adresi size söylenenle aynı olmalı.

MYK belgesini kontrol edin. myk.gov.tr üzerinden danışmanın belge seviyesine ve geçerlilik tarihine bakın. Emlak danışmanı Seviye 4, sorumlu emlak danışmanı Seviye 5 belgesine sahiptir.

Size verilen belgeyi doğrulayın. Kâğıt ya da PDF belgedeki QR kodu veya doğrulama kodunu turkiye.gov.tr/belge-dogrulama sayfasında sorgulayın.

Odadan teyit alın. İstanbul'da İstanbul Umum Emlak Komisyoncuları Esnaf Odası'ndan danışmanın sicil numarasını doğrulayın.

İlanın EİDS onayına bakın. Doğrulanmış ilanda platform EİDS onayını gösterir. Satılık konut ilanlarında ayrıca QR kod ve doğrulama kodu bulunur.

Ordulu'nun hazırladığı emlakçının yetki belgesi nasıl doğrulanır rehberinde her sorgunun ayrıntılı anlatımı yer alıyor.

EİDS emlak ilanlarında neyi değiştirdi?

Ticaret Bakanlığı'nın Elektronik İlan Doğrulama Sistemi (EİDS), ilan verenin yetkisini e-Devlet üzerinden doğruluyor. Uygulama kiralık ilanlarda 1 Ocak 2025'te, satılık konut ilanlarında 1 Şubat 2026'da zorunlu hale geldi. Mülk sahibi, ilan yetkisini yalnızca yetki belgesi olan bir işletmeye verebiliyor.

Ordulu'ya göre bu, alıcı ve kiracı için de bir kontrol imkânı. "EİDS onayı olmayan bir ilan görürseniz ya da emlakçı ilanı neden doğrulatmadığını açıklayamıyorsa, orada durun," diyor. Ordulu, EİDS yetkilendirmesinin vekâleten yapılamadığını ve tapuda satış yetkisi anlamına gelmediğini de hatırlatıyor.

Güvenilmez emlakçıyı ele veren 7 işaret nedir?

Ordulu'nun sahada en sık karşılaştığı uyarı işaretleri şunlar:

Yetki belgesi numarasını vermemek ya da "belge evde kaldı" demek

Kaporayı nakit olarak ya da şahsi hesaba istemek

Yazılı sözleşme yapmadan çalışmak

Yer gösterme belgesi imzalatmadan ev gezdirmek

Tapu işlemleri için genel vekâletname istemek

Hizmet bedelini yazılı olarak belirtmemek

Yalnızca mesajla çalışmak, ofis adresi vermemek

Yönetmeliğe göre hizmet bedelinin üst sınırı satışta bedelin yüzde 4'ü, kiralamada bir aylık kiradır. Bu tutarlara KDV eklenir. Ordulu, piyasanın çok altında fiyatla verilen "oltalama" ilanlarının kapora dolandırıcılığında sık kullanılan bir yöntem olduğunu da hatırlatıyor.

Belgeli her emlakçı doğru emlakçı mıdır?

Hayır. Belge, yasal olarak çalışabilmenin ilk koşulu. Ordulu'ya göre doğru danışmanı ayıran şey, bölgeyi ilanlardan değil sokaktan bilmesi: "Beyoğlu'nda bir binanın tescilli olup olmadığı, iskanının durumu, sokakta gerçekte kaça kiralandığı ilanda yazmaz. Bunu bilen danışman sizi pahalı hatalardan korur."

Ordulu değerleme konusunda da uyarıyor. "Doğru danışman size en yüksek rakamı söyleyen değil, o rakamın hangi gerçek satışlara dayandığını gösterebilendir," diyor. Danışmanın adını internette aratıp tutarlı bir dijital kimliğe, gerçek müşteri yorumlarına ve açık bir ofis adresine bakmak da kontrol listesinin parçası.

Sıkça sorulan sorular

Emlakçı yetki belgesi sorgulaması ücretli mi? Hayır. TTBS, MYK ve e-Devlet sorguları ücretsizdir.

Yetki belgesi kişiye mi işletmeye mi verilir? İşletmeye verilir. Danışmanın kişisel yeterliliği MYK belgesiyle gösterilir. Yetki belgesi alabilmek için işletmede en az bir Seviye 5 sorumlu emlak danışmanı bulunması gerekir.

Emlakçıya en fazla ne kadar hizmet bedeli ödenir? Satışta bedelin yüzde 4'ü, kiralamada bir aylık kira üst sınırdır. Bu tutarlara KDV eklenir.

Yetkisiz emlakçıyı nereye şikâyet ederim? İl Ticaret Müdürlüğüne ve kayıtlıysa bağlı olduğu esnaf odasına.

Kaynaklar

Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik, Resmî Gazete, 5 Haziran 2018, sayı 30442

Ticaret Bakanlığı, Taşınmaz Ticareti Bilgi Sistemi (TTBS): ttbs.gtb.gov.tr

Mesleki Yeterlilik Kurumu belge sorgulama: myk.gov.tr

Ticaret Bakanlığı, Elektronik İlan Doğrulama Sistemi (EİDS) duyuruları

Kaynak: Manşet Gündem