Şufa hakkı, paylı mülkiyetteki bir taşınmaz payının üçüncü kişiye satılması halinde diğer paydaşlara aynı payı öncelikli satın alma imkânı verir. Bu hak yalnızca dava yoluyla kullanılabilir; noter bildirimi, feragat, fiili taksim, bağışlama ve trampa gibi durumlar süreleri veya hakkın geçerliliğini etkileyebilir.
Türk Medeni Kanunu’nda düzenlenen şufa, diğer adıyla önalım hakkı, hisseli tapuya konu taşınmazlarda paydaşlardan birinin payını üçüncü kişiye satması durumunda diğer paydaşların tanınan öncelikli satın alma yetkisidir. Düzenlemenin amacı, taşınmaza dışarıdan yeni bir kişinin ortak olmasını önlemek ve paydaşların mülkiyet bütünlüğünü korumaktır.
Önalım hakkı yalnızca dava açılarak kullanılabilir. Satışı yapan paydaşın veya payı satın alan kişinin, işlemi diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirmesi gerekir. Bildirimi alan paydaşlar, taşınmazın bulunduğu yerdeki Asliye Hukuk Mahkemesi’nde şufa davası açabilir. İhtarname göndermek ya da alıcıya sözlü bildirimde bulunmak tek başına hakkın kullanıldığı anlamına gelmez.
Noter bildirimi usulüne uygun şekilde yapılmışsa dava açma süresi, bildirimin tebliğinden itibaren 3 aydır. Noter aracılığıyla bildirim yapılmadığı durumlarda ise süre satış tarihinden itibaren en fazla 2 yıldır. Bu nedenle paydaşların satıştan ve bildirim tarihinden haberdar olduklarında süreleri dikkate alması gerekir.
Paydaşlar, noter huzurunda düzenlenen resmi bir sözleşmeyle önalım hakkından tamamen feragat edebilir. Feragat tapu kütüğüne şerh edilirse üçüncü kişilere karşı da bağlayıcı olur. Taşınmazın fiilen bölüşülmesi ve herkesin kendi bölümünü bağımsız kullanması halinde de Yargıtay içtihatlarına göre şufa hakkı kullanılamaz; aksi durum dürüstlük kuralına aykırı ve hakkın kötüye kullanılması sayılabilir.
Bir payın eşe, çocuğa veya başka bir yakına bağışlama amacıyla devredildiği ve gerçekte satış yapılmadığı ispatlanırsa diğer paydaşlar önalım hakkını kullanamaz. Tapuda bedelsiz bağışlama yapılması ya da payın başka bir taşınmaz veya malla takas edilmesi, satış veya ekonomik açıdan satışa eşdeğer işlem bulunmadığı için şufa hakkını doğurmaz.
Kaynak: Cumhuriyet Son Dakika
